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央企地产公司去年业绩大比拼

发表于 2020-08-12 03:10 | 查看:



  时至4月中下旬,房地产上市公司2019年年报扎堆出炉。一串串数字背后折射出企业在过去一年的经营故事。对于保利地产、中国海外发展、华润置地、招商蛇口这样具有央企背景的房企而言,2019年,它们活得是否精彩?

  招商蛇口多项业务表现不俗

  4月20日晚间,招商蛇口发布2019年年报。2019年,公司实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%;实现归属于上市公司股东的净利润160.33亿元,同比增长5.20%。

  2019年,招商蛇口成立40周年。公司坚持“立足长远、把握当下、科技引领、拥抱变化”,以质效提升为抓手,将综合发展贯穿全年,多项业务取得了不俗的成绩。

  报告期内,公司拥有精品开发项目超450个,全年累计实现签约金额2204.74亿元,同比增长29.25%;累计实现签约销售面积1169.44万平方米,同比增长41.35%。在资源获取方面,公司实施一城一策,精准拿地,新进入汕头、台州、长沙等9个城市;全年共获取79个项目,土地面积716万平方米,总计容建面1423万平方米,总地价976亿元,权益地价523亿元。2020年度经营目标方面,公司计划实现签约销售额2500亿元,实现新开工面积1100万平方米,竣工面积1100万平方米。

  除招商蛇口外,此前已有不少央企背景的房地产上市公司披露了2019年年报,比如保利地产、中国海外发展、华润置地等。它们2019年的表现又如何呢?不妨选几个维度一探究竟。

  销售业绩:保利冒尖

  在各项数据中,销售业绩最受各方关注。对房企来说,房子卖得好,销售回款有保证,公司运营才能平稳有序,而且销售排名靠前对房企融资和拿地也会带来极大的便利。

  2019年,保利地产实现签约金额4618.48亿元,同比增长14.09%。相比而言,招商蛇口和中国海外发展的销售增幅要更大一些。招商蛇口2019年实现累计签约销售金额2204.74亿元,同比增长29.25%。2019年中国海外发展的合约物业销售额达3771.7亿港元,同比增长25.2%,而华润置地2019年合同销售金额约2425亿元,同比增长15.1%。

  保利地产在年报中表示,公司在核心城市深耕效果显著。报告期内,公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%,珠三角及长三角签约销售均达千亿元规模。单城签约过百亿元城市13个,合计销售金额达2500亿元,销售贡献占比达54%。

  中国海外发展2019年合约物业销售增速远高于同期百强房企7%的销售增长率。为确保长期持续稳健增长,公司构建了与房地产行业长期发展趋势适配的业务布局,并坚持深耕安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市。房地产销售在23个城市进入当地市场占有率前三名,在11个重点城市销售额超过百亿港元。

  “公司实现长期持续稳健增长的信心,来自于中国房地产大市场以及公司合理的战略业务结构。”中国海外发展董事局主席颜建国表示,尽管房地产行业增速放缓,2019年全国商品房销售额仍接近16万亿元,公司对中国楼市保持十多万亿元的市场规模充满信心,保持战略定力,坚守主航道,坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构,合理有序配置资源。

  土地储备:强者恒强

  对房企而言,土地资源就是“面粉”,有了“面粉”才能做出“面包”,造出房子。因此,土地储备的多寡往往决定了房企规模的上限。在这方面,也呈现出强者恒强的态势。

  2019年,保利地产拓展项目127个,新增容积率面积2680万平方米,拓展成本1555亿元。公司主动提高拓展项目权益比例,拓展金额权益比例提升至71%;新增权益面积1916万平方米。新增货量中,住宅货量占比84%。截至2019年末,公司拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米,其中38个核心城市占比达58%。

  中国海外发展年报显示,报告期内,公司在中国内地25个城市和香港地区新增53幅土地,新增总楼面面积1146万平方米。截至2019年底,公司及系列公司土地储备为8923万平方米。2020年3月,中国海外发展宣布了寻地合作计划,将积极寻求股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行合作,吸纳土储,预计未来中国海外发展新增土储规模及合作比例将有所提升。

  2019年,华润置地坚持稳健投资策略,以总投资1424亿元新增82宗地块,新增土储计容面积2020万平方米。截至2019年12月31日,华润置地总土地储备面积达6868万平方米,可满足公司未来三年的发展需求。

  盈利能力:

  中海再度荣膺“利润王”

  近年来,由于行业竞争加剧,房企销售增速放缓,利润也有下滑的趋势。央企背景的房企日子过得怎么样?

  报告期内,保利地产实现营业总收入2359.81亿元,同比增长21.29%,归母净利润279.59亿元,同比增长47.90%。得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升,公司毛利率提升2.84个百分点至34.97%,其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%,净利率提升2.47个百分点至15.91%。

  尽管房地产行业增速放缓,但中国海外发展依然是这个行业最能赚钱、最会赚钱的房企之一,在业界享有“利润王”美誉。2019年,中国海外发展营业收入为1636.5亿元,同比增长13.6%,股东应占溢利416.2亿元,同比增长10.3%;核心净利润343亿元,同比增长10.1%。毛利率为33.7%,净利润率达到25.4%,同比虽有微跌,但在整个行业平均净利润率维持在10%左右的情况下,这一净利润率水平仍然分外耀眼。

  相较于其他头部房企,碧桂园、万科、融创中国2019年的归母净利润分别为395.5亿元、388.7亿元、260.3亿元,均不及中国海外发展的416.2亿元,因此中国海外发展2019年再度蝉联“利润王”称号。

  华润置地连续三年营业收入稳步增长,2019年实现综合营业额1477.4亿元,同比增长21.9%。其中开发物业营业额1272亿元,同比增长21%,投资物业租金收入120.3亿元,同比增长26.3%。全年综合毛利润率为37.9%,虽然仍处行业高位,但较2018年同期下降5.5个百分点,其中开发物业毛利率下降6.4个百分点至36.5%。

  杠杆水平:

  中海、华润净负债率维持约30%

  由于房企经营存在较多的预收账款,因此净负债率指标更能衡量一家房企的杠杆水平。2019年,保利地产的资产负债率为77.79%,较年初降低0.18个百分点;净负债率为56.91%,同比大幅降低23.64个百分点。公司财务总监周东利在回答投资者提问时表示,2019年度,公司加强回笼和资金回收,账面资金保有量也相对往期提高了安全系数,有息负债净减少,因此净负债率下降。

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